15 milyonun üzerindeki nüfusuyla İstanbul'da konut kiraları ve fiyatları her geçen gün artıyor. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne (İBB) bağlı KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt, konut fiyatlarını ve maliyetlerini konuştuk.
Kendisi dahil kimsenin önünü göremediğini belirten Kurt, “Güven sorunu var. İstikrar yok” dedi. KİPTAŞ Genel Müdürü Kurt, konut maliyeti artışlarına dikkat çekerek “Döviz hızlı hareket ettiği zaman, mesela 15’e çıktığı zaman piyasada 18 liradan demir bulunabiliyor çünkü döviz çıkacak beklentisi var” diye konuştu. Fiyatların daha da artacağını belirten Kurt, var olan boş konutların devlet tarafından alınarak satılmasını ve kentsel dönüşüme teşvik verilmesini önerdi.
Konut fiyatlarının pahalılığıyla başlayalım. Konutlar neden bu kadar pahalı?
En temel sebebi maliyet. İnşaat maliyeti, girdi kalemleri enflasyonun çok üzerinde arttı. İnşaat malzemesinin yüzde 85'i dövize endeksli. Döviz artınca maliyet de artıyor. Dövizde artış yüzde 15’ken malzemedeki artış 300, 350’leri buldu. Mesela demirde...
'DÖVİZDEN HIZLI ARTIYOR'
Neden daha fazla arttı?
Birçok nedeni var. Piyasada dövizin daha da artacağı beklentisi var. Demir döviz endeksli ama dolar yüzde 15 arttı da enerji yüzde 200, 250 arttı. E demir için çok güçlü ciddi bir enerji kaynağı gerekiyor. Devletin buna girmesi gerek. Özetle inşaat kalemleri enflasyonun üzerinde arttı çünkü bu inşaat kalemlerinin üretilmesi için gereken malzeme de ham madde de dışa bağımlı. Enerji maliyetlerindeki artış da dövizle paralel olmadı, çok çok üstünde arttı.
Döviz hızlı hareket ettiği zaman, mesela 15’e çıktığı zaman piyasada 18 liradan demir bulunuyor çünkü döviz çıkacak beklentisi var. 18’ken 20 liradan bulunuyor çünkü artacak beklentisi ve güven sorunu var. Güven yoksa ekonomiyi düzeltme ihtimalin yok. Güven sorunu ve ekonomideki bu dalgalanmalar maliyetlere acayip yansıdı. Tedarik zincirinde büyük bir bozulma var. Aşırı bir maliyet artışı var. Maliyet arttığı için üretim yavaşladı. Talep çoğaldı.
Talep niye çoğaldı? Dış göç… İstanbul, yılda 300 bin büyüyen bir kent. Bu sayı şimdi kontrolsüz bir hale geldi. Kayıt dışı göçmen sorunumuz var. Az gibi görünse de yabancıya satış da var. Sahada şunu görüyoruz. Boş konut yok. İnsanları birbirlerini kırıyor.
Konut fiyatları maliyetten artıyor peki kira niye artıyor? Çünkü talep çok. Talep niye çok? Yabancılardan.
'SATIŞI TEŞVİK EDİYOR'
İktidarın açıkladığı 3 konut paketini inceleyebildiniz mi? Sizce çözüm olur mu?
Satışı teşvik eden bir paket. Biz piyasada malını satamamış firmaları kurtarmak istiyorsak doğru bir strateji. Türkiye’de satışla ilgili olağanüstü bir sorun yok. Alt gelirli konut satışlarına çıkıyoruz, 160 bin başvuru alıyoruz. Lüks konutumuza aşırı talep var. Orta gelire yok. Sorun orada. Bu satışı teşvik ediyor ama üretim yok ki. O zaman bu mallar satılınca arz fazlası olunca bu da zam olarak yansıyacak.
'KÜLLİYEN ZARAR'
Peki yine bakanlığın konut sorununa çözüm için açıkladığı Hazine'nin şehrin çeperlerindeki arazilerinin satışına ilişkin ne düşünüyorsunuz?
Külliyen zarar. İstanbul’da zaten arsa stoğu sorunu var. Yeni arsa üretilmesi gerekiyor. İstanbul zaten doğal eşiklerine dayandı. Demek ki yeni yerleri imara açacak, planlayacak ve satacak. Konut fiyatlarını düşürmek zaten mümkün değil ama durdurabiliriz. Bunun önlemi de çok konut üretmek olmaz. İstanbul gibi büyük kentlerde nereye yapacağız? Şehir zaten doğal eşiklerine kadar dayanmış. İşte o şehirleşme olarak bir ihanet olur. Devletin elinde böyle bir stok varsa niye satıyor? Bir inşaatın iki kalemi var: İnşaat malzemesi ve arsa. En büyük kalem de arsa. Devletin elinde arsa varsa bu arsaya sıfır TL yazar, üstüne inşaatı yapar. Bunun da maliyeti o gün neyse üzerine arsa parasını koymazsın. Sen elindeki arsayı satarsan nasıl olacak? İnsanlar aylık kirayı, taksiti ödeyemiyor. Nasıl arsayı alacak ve konut yapacak? Amaç kaynak bulmaksa doğru politika ama amaç konutu ucuzlatmaksa yanlış politika. Maliyet artışı var bunu durdurması lazım.
'DÖNÜŞÜM İÇİN TEŞVİKLER YAPILMALI'
Ne yapılabilir?
Olan konutu satın al, sıfır faizle ver. Hem oradaki sistem ekonomik olarak dönmüş olur, hem de ekstra bir yük getirmemiş olur. Sadece İstanbul için değil, tüm kentler için diyorum. Boş konut varsa alsın devlet, niye üretiyorsun? Riskli yapıların dönüşümü için teşvikler yapılmalı. Riskli yapıyı dönüştürenden, inşaat girdilerinden KDV muafiyeti olmalı. İstanbul’da ‘300 bin konutun acil dönüşmesi gerekiyor’ diyor bakan. Olağanüstü bir rakam. Sen riskli yapıların yenilenmesinde müteaahhite teşvik ver.
'BEN ZORLANIYORUM'
Kimse önünü göremiyor mu?
Ben zorlanıyorum. İşim var, gücüm var. Ben zorlanıyorum. Ekonominin en önemli şeyi güven ve istikrar. Yönetimle ilgili bir güvensizlik var. Devlet müdahale etmeli. Çok geciktik. Fiyatlar aşırı duruma geldi. İnsanlara hayret ediyorum. Gayrimenkulle ilgili bu sistem bir şekilde duracaktır. Kredi çekip gayrimenkul alıyorlar, çok mantıklı hâlâ ucuz. İki yıl sonra alamayacaksın çünkü manyak fiyata gidiyor. Devlet üretmemeli artık. Dur ya. Olanı değerlendir.
KİPTAŞ olarak siz ne yapıyorsunuz?
Ucuz arsa bulursam sosyal konut üreteceğim ama ucuz arsa bulmak zor. 'Bulamazsak da sosyal konut üretiriz' demiyoruz. Hayalci de olmuyoruz. Benim en önemli önceliğim İstanbul'daki riskli yapı stoğunu azaltmak. 'İstanbul yenileniyor' diye bir sistem hayata geçirdik. Koordinasyonu Kiptaş'ta. Onun ilgili çalışmaları var, bu online bir sistem, insanlar kendi başvuruyor. O günün maliyeti neyse o o maliyetle borçlanıyor, evini yeniliyor.
'ARABA ÇARPSA YIKILACAK BİNALAR VAR'
Sizce deprem İstanbul'daki en büyük risk mi?
Deprem en büyük risk. Araba kazası olsa, araba çarpsa yıkılabilecek binalar var İstanbul'da. Çok yoğun yağmurlarda İstanbul'da her an binalar çökebilir. Niye? Yapı o kadar riskli ki ekonomik ömrünü o kadar tamamlamış ki zemin kayıyor. Toprak boşalıyor. Yağmurlar da eskisinden daha kötü, iklim değişikliği var. İklimsel değişiklikler de şehir için bir risk.
Siz işe başladığınızda KİPTAŞ'ın ihalelere bile giremeyecek konumda olduğunuzu söylüyordunuz. Son durum nedir?
Şu an bütün borçlarımızı sıfırladık. Artıya geçtik. Proje de üretiyoruz. 8-9 projenin temelini attık. Geçmişten devraldığımız 8 projenin 7'sini teslim ettik. Hepsi de sorunluydu. Yeni işler de yapacağız. / DUVAR